土地賃貸借契約書とは？記載内容や注意点についても解説

土地を借りて利用する際には、「土地賃貸借契約書」の締結が必須となることをご存じでしょうか。
土地賃貸借契約書には、借地権の範囲や契約期間、更新条件などが明確に定められているのが一般的です。
内容を十分に理解せずに契約を交わすと、後にトラブルへ発展するリスクもあるため注意が必要です。
本記事では、土地賃貸借契約書の基礎知識から確認すべきポイントまでを解説します。

土地賃貸借契約書とは

土地賃貸借契約書とは、土地の所有権を移転せず、地代を支払って土地を使用する権利を設定するための契約書で、更新可能な「普通借地」と期間満了で終了する「定期借地」に大別されます。
本記事では、「普通借地契約とその特徴」「定期借地契約との違いと活用法」「土地売買契約との法的な違い」という3つの観点から解説します。

普通借地契約とその特徴

普通借地契約は、借地借家法に基づく契約形態で、初回契約は原則30年以上です。
更新時には最初が20年以上、2回目以降は10年以上と定められており、最低期間が段階的に短くなります。
借主は契約満了後も希望すれば更新できるため、長期にわたって土地を利用できます。
更新拒絶には「貸主に正当事由があり、かつ借主への補償が相当であること」が求められ、立ち退き料を支払うケースも少なくありません。
さらに、借主は建物買取請求権を行使することで、契約終了時に建物を評価額で貸主へ売却し、移転費用を抑えられる場合があります。
貸主は収益計画や相続対策をおこなう際、契約を終了させにくい点に留意する必要があります。

定期借地契約との違いと活用法

定期借地契約は原則更新がなく、期間満了時には更地返還が基本ですが、建物譲渡特約付借地権など例外もあります。
契約期間は一般定期が50年以上、事業用が10年以上50年未満、建物譲渡特約付が30年以上50年以下です。
地主は期間終了後に土地が確実に戻るうえ、一括地代や権利金を活用してまとまった資金を確保でき、固定資産の有効活用を図れます。
契約には必ず公正証書など、書面による締結が求められるため、後日のトラブルリスクも低く抑えられるでしょう。
50年超の一般定期であれば住宅ローンの取り扱い対象となる金融機関も増えており、利用の幅が広がっています。
なお、定期借地契約で受け取る権利金は、不動産所得として課税対象となり、地主は翌年の確定申告で申告が必要です。
計画的に納税資金を確保しないと、思わぬ追徴課税を受けるおそれがあります。

「土地売買契約」との法的な違い

土地売買契約は所有権移転を目的とし、契約成立とともに買主へ所有権が移ります。
賃貸借契約では所有権は貸主に残り、借主は使用権を得るのみです。
売買契約は、民法や宅地建物取引業法の規定を受け、重要事項説明・手付金・契約不適合責任などが課され、専門家による書面交付が義務付けられています。
一方の賃貸借契約は借地借家法を中心に、更新や解約、建物買取請求権などの保護規定が設けられており、法的枠組みが大きく異なります。

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土地賃貸借契約書に記載されている内容

土地賃貸借契約書には当事者情報や利用目的、支払条件といった権利義務の根幹が記載されており、将来のトラブルを防ぐため、貸主・借主双方が契約前に内容を正確に理解し合意することが不可欠です。
本記事では、「契約当事者の情報と権利関係」「土地の用途や使用制限」「支払い条件の確認」という3つの観点から、契約書の記載内容を解説します。

契約当事者の情報と権利関係

契約書には、貸主と借主の氏名・住所・連絡先などが明記され、法人の場合は代表者情報も含まれます。
連帯保証人や保証会社を立てる場合は、保証人や保証会社の名称、保証内容も記載され、債務履行を補強します。
対象土地については登記簿に基づく所在地、地番、地目、面積を記載し、範囲を明確にしましょう。
土地の境界が不明確な場合は、事前に測量図を確認し、後日のトラブルを避けることが推奨されます。
借主が事業用で金融機関から融資を受ける際には、借地権を担保に根抵当権が設定されるケースがあります。
こうした場合では、追加の契約書や貸主の承諾書が必要となるため、資金調達計画と併せて早めに協議を進めましょう。

土地の用途や使用制限の明記

契約書では住宅用、店舗用など使用目的が限定され、契約違反を防止します。
住宅用の土地で飲食店を開業するなど、目的外利用は契約違反となり得るでしょう。
無断転貸や譲渡の禁止も盛り込まれ、貸主の管理リスクを抑えます。
使用目的を変更したい場合は、事前に貸主の承諾を得て契約を変更しなければなりません。
さらに、自治体の用途地域や建築基準法による制限がある場合は、該当する規制の遵守も明記すると安心です。

遅延損害金や支払い条件の確認

地代の支払日・方法・振込先は、具体的に定められます。
支払遅延時は、法定利率を上限に遅延損害金が発生します。
消費者契約法により、著しく高い利率が定められている場合は、無効となる可能性があるでしょう。
一定期間の滞納が続いた場合には、契約解除や保証金の充当がおこなわれる旨を記載し、債務不履行時の手続きを明確にするとトラブルを防げます。
滞納が累積すると地代の支払い遅延が信用情報へ登録され、別のローン審査に影響することもあるでしょう。
早期に分割払いや支払猶予の交渉をおこない、履行の意思を示すことで、契約解除を回避できる可能性が高まります。
地代改定の条件や固定資産税の負担区分なども盛り込み、将来的なコストを見通せるようにしておくことが大切です。

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土地賃貸借契約を結ぶときの注意点

土地賃貸借契約を結ぶ際に注意すべき借地権の種類、更新条件、利用目的といった項目は、借主の権利や将来の費用負担に直接影響するため、契約前に内容を精査し、正しく理解しておくことが重要です。
本記事では、3つの重要項目である「借地権の有無とその内容」「更新料や契約期間」「使用目的が契約と一致しているか」について解説します。

借地権の有無とその内容の確認

借地権が設定されている場合は借地借家法が適用され、契約期間や更新条件などで保護を受けます。
一時使用目的の契約は保護対象外となり、期間終了で契約も終了します。
借主は登記事項証明書を取り寄せ、設定されている権利関係を必ず確認してください。

更新料や契約期間に関する条件

普通借地契約は最低30年で、期間満了後も借主の申し出で更新が可能です。
更新料は契約書に記載がある場合に、支払い義務が生じます。
更新料額や計算方法、支払時期は地域慣行が影響するため、不明点は専門家に確認しましょう。
定期借地契約は期間満了で終了するため、建物撤去や原状回復の計画を事前に立てておく必要があります。
契約終了が近づいたら、数年前からスケジュールを立て銀行ローンの残債や解体費用を準備することが望ましいです。

使用目的が契約と一致しているかの確認

契約書に記載された使用目的に反する利用は、重大な契約違反となります。
住宅用の土地を無断で事業用や賃貸用に転用すれば、契約解除や損害賠償請求のリスクがあります。
転貸禁止や使用変更の禁止条項を事前に確認し、疑問があれば貸主と協議して書面で合意を得ることが重要です。
契約違反が生じた場合は、まず当事者間で協議し是正を促します。
合意に至らないときは、各地の不動産調停委員会や簡易裁判所の調停手続を利用することが一般的です。
それでも解決しない場合、裁判で立退きや損害賠償の可否が判断されるため、弁護士への早期相談が推奨されます。
双方の信頼を保つため、定期的に契約内容を見直す場を設けると安心です。

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まとめ

土地賃貸借契約書は、借主と貸主の権利・義務を明確に定める重要な法的書類であり、慎重な確認が必要です。
契約形態や借地権の有無、契約期間や更新条件など、記載内容を正確に把握しておくことがトラブル防止につながります。
土地を安心して借りるためにも、契約前に細部まで目を通し、内容を十分に理解したうえで締結することが大切です。