オフィスの原状回復はどこまで必要？工事費用の相場や注意点を解説！｜軽井沢の賃貸・不動産・不動産相続なら軽井沢商事株式会社

▼ オフィスの原状回復とは？
▼ オフィスの原状回復工事の費用相場
▼ オフィスの原状回復で失敗しないためのポイントとは
▼ まとめ

オフィスの原状回復はどこまで必要？工事費用の相場や注意点を解説！

賃貸物件から退去する際は「原状回復」といって、その部屋を借りた時の状態に戻してから明け渡す必要があります。
オフィスや事務所を退去する際も同様に原状回復をおこないますが、一般住宅とは規模が異なるため注意が必要です。
そこで今回はオフィスの原状回復について、工事の範囲や費用相場、原状回復のポイントなどを解説します。
オフィス移転のご予定がある方は、ぜひご参考になさってください。

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オフィスの原状回復とは？

賃貸物件に住んだことがある方は、原状回復という言葉を一度は耳にしたことがあるかと思います。
原状回復とは、借主が物件を退去する際に入居時の状態に戻すことです。
これは一般住宅だけでなく、オフィスを退去する際も同じで、退去時には元の状態に戻さなければなりません。
ただしオフィスや事務所、店舗などのテナント物件と居住用の賃貸物件では、原状回復の範囲が異なります。
はじめに、オフィスを退去する際にどこまで原状回復が必要なのかを確認しておきましょう。

オフィスの原状回復が必要な範囲

どこまで現状回復が必要かは、貸主と交わした契約内容によって異なります。
ここでは、一般的に必要とされる範囲を5つご紹介します。

●デスクや椅子、ソファといった会社備品の撤去
●カーペットやクロスの張り替え（全部または一部）
●増設した間仕切りやパーテーションの撤去
●電気や電話回線の回復や撤去
●天井や床や窓などのクリーニング

オフィスを入居時の状態に戻すため、基本的にはクリーニングや持ち込んだものの撤去が必要です。
また、オフィスビルの賃貸借においては、経年劣化に対する原状回復の範囲も契約内容に従う必要があります。
経年劣化とは、ゴムや木材が太陽光によって変色するなど、年数が経過することで生じる建物の変化のことです。
民法621条によれば、経年劣化については借主側に原状回復義務は発生しません。
しかし621条は任意規定とされており、当事者間での契約により変更があれば、その内容に従う必要があります。
トラブルを防ぐためには、貸主と借主の双方が契約条件をしっかり確認し、納得の上で契約を締結することが大切です。

居住用賃貸物件との違いは？

オフィスでは、経年劣化の原状回復も契約内容に従う必要があると解説しました。
一方で居住用賃貸物件の場合、原状回復の義務を負うのは「通常の使用を超える破損」に対してです。
たとえば壁紙の日焼けや畳の色褪せなどのように、普通に暮らしていても起こりうる損耗に関しては借主側の負担とはなりません。
しかしオフィスや店舗などの場合は、通常の使用による損耗や経年劣化も契約によって借主負担となるケースが一般的です。
テナント物件は、借主の使用状況によって原状回復費用が高額になることも多く、賃料に反映することが難しいためです。
「退去時には壁紙の張り替え、照明器具の取り替えが必要」といった特約が結ばれていることが多いため、契約条件はしっかり確認しておきましょう。

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オフィスの原状回復工事の費用相場

実際に原状回復をするとなったら、気になるのはいくらかかるかではないでしょうか。
オフィスの原状回復で必要な費用は、オフィスの規模やビルのグレードなどによっても異なります。
ここからは、オフィスの原状回復で生じる費用の相場、工事の流れなどを解説します。

原状回復工事にかかる費用の相場

原状回復工事にかかる費用は、オフィスの規模が大きくなるほど増える傾向にあります。
目安としては、小規模オフィスで坪単価約3～7万円、タワービルのような大規模オフィスで坪単価約4～12万円程度です。
さらにグレードが高く面積が大きなビルとなると、坪単価20万円程度はかかると考えておきましょう。
ただし、これはあくまでも目安であり、内装が凝っている場合や地域によっても価格は変動します。
増改築をしている場合など、手を加えた箇所が多いほど工事箇所も増え、費用増に繋がるでしょう。

オフィスの原状回復工事の流れ

オフィスを退去する場合、原則として6か月前までに解約予告をおこない、解約日までに移転と原状回復を完了させる必要があります。
一般的なオフィスの原状回復工事の流れは、以下のとおりです。
オフィスの原状回復義務の範囲を確認する
オフィスの原状回復義務の範囲や工事内容の規定について賃貸借契約書を確認します。
契約書を確認しても原状回復の範囲がわからない場合は、オーナーや管理会社に問い合わせましょう。
施工業者に原状回復工事の見積もりを依頼する
オフィスの原状回復工事は、オーナーや管理会社が指定する施工業者に依頼するのが一般的です。
賃貸借契約書に施工業者が記載されていれば、その業者に見積もりを依頼しましょう。
原状回復工事の期間を明確にする
見積もりを依頼すると担当者が現地調査に訪れ、工事の内容と費用について説明があります。
その内容に納得できたら、施工業者が作成した計画書をもとに工期を確認し、スケジュールを明確にしておきましょう。
原状回復工事が着工する
原状回復工事が着工したら、契約した内容どおりに工事が進められているか、定期的に施工業者に確認しましょう。
建物の状態によっては追加工事が必要になることもあるため、解約日までのスケジュールは余裕をもって立てることが大切です。
工事完了と共に物件を引き渡す
原状回復工事が済んだら最終チェックをし、問題がなければ物件を引き渡して完了となります。
トラブルを避けるためにも、工事の最終チェックはオーナーや管理会社に立ち会ってもらい、一緒に確認するのがおすすめです。

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オフィスの原状回復で失敗しないためのポイントとは

最後に、原状回復工事の依頼から物件の引き渡しまでを円滑に進めるためのポイントを解説します。

見積もりが適正か確認する

見積書を受け取ったら、まず床面積と図面上の面積が同じになっていないか確認しましょう。
図面に記載されている面積は「壁芯面積」といって、壁の中心を基準に測ったものです。
この面積には壁の中の部分が含まれているため、実際の生活空間よりも広くなり、金額が高くなっているケースがあります。
また、工事内容が「●●工事一式」ではなく、材料費や施工費の単位など、細かな情報がしっかり掲載されているかも確認しましょう。

スケジュールに余裕をもって工事を依頼する

オフィスの原状回復工事に必要な期間は、100坪程度のオフィスで1か月が目安です。
予期せぬ追加工事が発生して後期が伸びることも考えられるため、原状回復工事は時間に余裕をもって依頼しましょう。
工期が延びてしまうと、次の入居者に迷惑をかけることとなり、遅延損害金を請求される可能性もあります。
また工期に余裕がないと、資材や人手を調達するために追加費用が生じることもあるため、業者選定や発注は早めにおこないましょう。