賃貸物件オーナーが抱える不動産の老朽化問題！リスクや対応・建て替えの判断基準は？

カテゴリ：軽井沢商事日記 2021-10-19

今回は、賃貸物件のオーナーが抱える「賃貸不動産の老朽化問題」

について解説します。

老朽化によるリスクにはどんなものがあるのか、

老朽化した不動産への対応はどうすればいいのか、

老朽化による建て替えの判断基準などについて解説していきます。

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賃貸物件オーナーなら知っておくべき！不動産の老朽化がもたらすリスク

賃貸物件オーナーが知っておくべき不動産の老朽化問題について、

まずは「老朽化がどんなリスクをもたらすのか」について解説しましょう。

老朽化によるリスクとしては、主に以下のようなものが挙げられます。

空室増加のリスク

老朽化した賃貸物件は見た目の魅力度が下がり設備も古いので、

より築浅の賃貸物件を選ぶ方が多くなり、

結果的に老朽化した不動産は空室が増えていってしまいかねません。

不動産収入の低下リスク

空室が増加するというだけでなく

「家賃を下げなければ他の賃貸物件に対抗できない」

という状態にもなり、家賃を下げざるを得なくなります。

修繕・メンテナンス費用増加のリスク

築年数が経過すればするほど、修繕やメンテナンスが

さまざまな部分で必要になり、費用がかさんできます。

建物そのものの安全性リスク

老朽化によって、耐震性や耐久性も低下してしまいます。

賃貸物件オーナーは不動産の老朽化にどう対応すべきなのか？

不動産の老朽化によるリスクは前述のとおり数多くありますが、

賃貸物件オーナーはそれにどう対応すべきなのか、

主に以下のような対策方法が挙げられます。

●賃貸物件自体はそのままの状態で、敷金や礼金などの免除、

入居条件の緩和などで門戸を広げて入居者を募る

●リノベーションをして見た目や設備を新築同様にする

●老朽化した賃貸物件を売却して別の賃貸物件に買い替える
●賃貸物件の建て替えをする

もっとも負担が軽いのは入居条件の緩和などで門戸を広げることですが、

これだけで入居者が集まるようになる可能性はそれほど高くありません。

リノベーションは「老朽化してきてはいるものの、まだまだ建物自体は使える」

という場合は有効ですが、建物そのものが寿命を迎えつつある

タイミングでは使えません。

買い替えは当然のことながら、かなり安く買い叩かれます。

これらの手が使えない場合は、建て替えがおすすめということになりますね。

賃貸物件オーナーが老朽化した不動産を建て替えするかどうかの判断基準は？

賃貸物件オーナーが「老朽化したこの不動産を建て替えするべきなのかどうか」

を決める判断基準の例としては、以下のようなものが挙げられます。

●築年数が30年を超えている
●家賃を下げたり門戸を広げたりしても入居者が集まらない
●木造の賃貸物件であり、リノベーションが難しい
●空室が多く立ち退き料などがあまりかからずにすむ
●容積率に余裕があり、建て替えれば今より戸数を増やせる場合
●子どもが賃貸物件を相続する予定など、後継者がいる