賃貸物件で発生する敷金とは？返還までの流れとトラブルへの対処法も解説！

賃貸物件を借りると、家賃以外にもさまざまな費用が発生します。
主な費用のひとつに敷金が挙げられますが、何のためのお金なのか、いまひとつわかりにくいかもしれません。
そこで今回は、賃貸物件で発生する敷金とは何か、返還までの流れ、返ってこないときの対処法を解説します。

敷金とは？賃貸物件で発生する費用の基本

賃貸物件で発生する敷金とは、以下のような費用です。

概要

敷金とは、入居後に借主が支払う費用に充てるお金です。
賃貸物件の借主は、毎月の家賃にくわえ、故意や過失で物件を壊したり、汚したりしたときの修繕費も負担しなくてはなりません。
家賃の滞納や物件の修繕などに備え、賃貸物件ではいくらかのお金を先に預けておくことがあります。
万一の担保として、入居時に大家さんから求められるお金が敷金です。
あくまで担保のお金なので、家賃の滞納や借主負担の修繕などがなければ、敷金は使用されません。
退去の時点で未使用の敷金があれば、借主のもとに戻ってくる仕組みです。
敷金の金額は、家賃の1か月分や3か月分などと、物件によって異なります。
たとえ家賃の1か月分でも、ある程度の金額にはなるため、敷金の支払いは負担に感じられるかもしれません。
しかし、自分の暮らし方次第では将来的に返ってくる可能性がある点で、入居時に敷金を支払うのが損とは限りません。
なお、近年では敷金を求めない賃貸物件が一部見られます。
入居時の負担を少しでも減らしたいときは、敷金なしの賃貸物件を探すのがひとつの方法です。

敷金が使われる場面

敷金が使われるのは、まず借主が家賃を滞納したときです。
家賃を毎月遅れずに支払っていれば、敷金の目減りを避けられます。
次に、借主が故意や過失で物件を壊したり、汚したりすると、修繕費が敷金から差し引かれます。
物件の修繕費で敷金がよく使われるのは、退去にあたって原状回復をおこなうときです。
原状回復とは、借りていた賃貸物件を入居当時の状態に戻すことです。
しかし、借主の負担とされるのは、故意・過失によって生じた傷や汚れなどに限られると、国のガイドラインで一定の基準が示されています。
引っ越し作業で壁に傷を付けたり、室内でたばこを吸ってにおいが落ちなくなったりしていると、修繕費の負担が必要になりがちです。
通常の暮らし方では生じない傷や汚れなどがあるときは、敷金がいくらか使われることを想定しておきましょう。
通常の暮らし方で生じる経年劣化などの修繕費は、家賃に入っているものと考えられており、一般的には大家さんの負担です。
なお、現在では国のガイドラインにより上記の基準ができていますが、賃貸物件の修繕費を誰が負担するかは、もとから難しい問題です。
借主と大家さんで意見が合わず、トラブルに発展するケースがよく見られました。
ガイドラインが整備された現在でも、敷金の使用や返還をめぐるトラブルは起こりえるため注意しましょう。

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賃貸物件で敷金が返還されるまでの流れ

賃貸物件から退去し、敷金が返還されるまでには、一定の流れがあります。
残った敷金をスムーズに受け取れるよう、以下の流れは事前に押さえておきましょう。

修繕費の見積もり

賃貸物件から退去するときは、原状回復に向けて大家さんや管理会社から部屋の状況が確認されます。
退去時点の部屋の状況にあわせて、修繕の判断や費用の見積もりがおこなわれる仕組みです。
部屋の確認に借主も立ち会うと、修繕や見積もりの基準をその場で確認できます。

敷金の精算内訳書の受け取り

部屋の確認や修繕費の見積もりなどが終わったら、退去から1か月以内を目途に、敷金の精算内訳書が届きます。
書類が届いたら速やかに内容を確認し、不明点や疑問点があればすぐに申し出ましょう。
退去から1か月が過ぎても書類が来ないときは、管理会社に一度確認することをおすすめします。

敷金の返還

上記の流れがすべて終わったら、敷金が返還されます。
返還までの流れにかかる期間は、退去から1か月以内が目安です。
ただし、敷金の返還期限は、法令でとくに定まっていません。
そのため、実際に必要な期間はまちまちで、受け取りまでに約2か月かかるケースもあります。
しかし、賃貸借契約で敷金の返還時期を取り決めていれば、大家さんや管理会社は規定どおりに対応する必要があります。

注意点

上記のとおり、敷金が返還されるまでの流れには、部屋の確認や修繕費の見積もりなどの手続きがあります。
ほかにも、入居期間中に家賃をすべて支払っていなければ、未納分を敷金から差し引く手続きも必要です。
借主負担の費用が確定しないと、最終的に残る金額を計算できないため、状況によっては敷金の返還に時間がかかることがあります。
借主の退去が終わり次第、すぐに返還されるとは限らない点に注意が必要です。
くわえて、部屋の確認や修繕費の見積もりなどの流れを終えた結果、追加で支払いを請求されるケースがあります。
部屋の状態が良くなく、高額な修繕費が発生すると、預けてあった敷金だけでは足りないことがあるからです。
退去時の修繕などで敷金がすべて使用されると、返還はないため注意しましょう。

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賃貸物件で敷金が返ってこないときの対処法

賃貸物件で敷金が返ってこないときの対処法は、以下のとおりです。

返還の請求

賃貸物件から退去したのち、いつまで経っても敷金が返ってこないときは、返還を請求しましょう。
原状回復を終えて残った敷金は、返還するのが義務と民法で定まっています。
残った敷金の返還は妥当な請求なので、遠慮は不要です。
ただし、敷金の返還には先述の流れがあり、状況によっては時間がかかります。
返還を請求する前に、賃貸借契約書に返還時期が載っていないかを確認しましょう。
敷金の返還期日は法令で定まっていないものの、退去から1～2か月以内とされるのが一般的です。

大家さんとの交渉

退去後に敷金が返ってこないときは、大家さんと交渉するのがひとつの方法です。
そもそも大家さんには、残った敷金の返還義務があります。
そのため、敷金の返還について借主から交渉を持ちかけても、不当な要求にはなりません。
まずは大家さんまで敷金を返還しない理由について確認し、粘り強く交渉を進めましょう。

少額訴訟

請求や交渉を経ても敷金が返ってこないときは、法的措置が主な対処法となります。
返還を求めている金額がそれほど高くないなら、少額訴訟を検討しましょう。
少額訴訟とは、請求額が60万円以下のケースでのみ起こせる訴訟です。
判決が出るまでの審理が1回しかないため、スムーズな解決が期待できます。
ただし、訴訟は最終手段であり、まずは話し合いや交渉で解決を目指すことをおすすめします。

トラブルを避けるポイント

敷金が返ってこないなど、退去後のトラブルを避けるには、まず賃貸借契約を事前によく確認することが大事です。
とくに、原状回復や敷金の扱いがどうなっているかに注意が必要です。
くわえて、入居の時点からあった傷や汚れなどは記録しておきましょう。
該当の傷や汚れが自分の付けたものではないと証明できれば、敷金が不当に使われて返ってこない事態を避けやすくなります。

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まとめ

賃貸物件で発生する敷金とは、入居後に必要な支払いに備えて預けておくお金であり、退去後に残ったものは返還される仕組みです。
返還までの流れは、部屋の確認や修繕費の見積もりから始まり、次に精算内訳書が送付され、規定の金額が支払われます。
退去後に敷金が返ってこないときは、大家さんに対して返還の請求や交渉をおこない、それでも支払いがなければ、最終的に少額訴訟などが検討されます。