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賃貸の瑕疵物件とは?瑕疵の種類や違いについてご紹介

カテゴリ:お部屋探し

賃貸の瑕疵物件とは?瑕疵の種類や違いについてご紹介

近年では「事故物件」や「訳あり物件」という言葉が一般に広く認知されるようになり、入居を検討している物件がこれらに該当しないかどうかを気にする方も増えてきました。
事故物件や訳あり物件は瑕疵物件とも呼ばれ、複数の種類があるため、瑕疵物件に入居する際には具体的な瑕疵の内容を確認しておくことが重要です。
この記事では、賃貸物件における瑕疵物件の概要や、物理的瑕疵・心理的瑕疵の違いについてご紹介します。

賃貸の瑕疵物件とは?

賃貸物件の瑕疵物件とは?

賃貸物件への入居をご検討中の方のなかには、瑕疵物件とは具体的にどのような物件なのかを詳しく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、瑕疵物件についてご紹介します。

瑕疵物件とは

瑕疵物件とは、住宅としての品質や性能に何らかの欠陥がある物件のことです。
一定の基準値や明確な定義はないものの、何らかの欠陥を抱えた物件のことであり、「訳あり物件」と呼称されることもあります。
瑕疵物件の例として、建物の耐震性能に問題がある、墓地や火葬場が近隣にある、物件で自殺や殺人事件が発生したなどが挙げられます。
建物そのものに欠陥がある、嫌悪される施設が近くにあるなど、瑕疵の内容は物件によって異なりますが、借主に悪影響を与える可能性がある点は共通です。

告知義務が課される

瑕疵物件を貸し出す場合、賃貸借契約を締結する際に貸主はその瑕疵の内容を借主に伝えなければなりません。
瑕疵の存在を告知せずに契約を結んだ場合、貸主は告知義務違反となり、契約不適合責任を負う可能性があります。
瑕疵物件は借主が見つかりにくいうえに家賃にも影響が出てしまうので、瑕疵のことを伝えたくないと思うケースもあるでしょう。
しかし、瑕疵があることを伝えずに賃貸借契約を結ぶのは借主に対して不利になってしまうため、借主保護を目的に告知義務が課されています。

瑕疵物件の種類

瑕疵物件の瑕疵には、物理的瑕疵・心理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。
このうち、賃貸物件を契約する際にとくに注意しておきたいのが物理的瑕疵と心理的瑕疵です。
内見などで実際に物件を見ても判断できない瑕疵もあるため、契約の時点で瑕疵の内容をしっかりと確認しておきましょう。
法的瑕疵とは、消防基準法や建築基準法など、何らかの法律に対する不備を抱えていることです。
法的瑕疵のある物件は売買の際にさまざまなトラブルが起こるリスクがありますが、賃貸物件に入居する場合はそれほど気にする必要はありません。
環境的瑕疵とは、周囲に嫌忌されがちな施設があるなど、安心して暮らすのに悪影響がある周辺環境であると推測されるものです。
具体的には、火葬場や下水処理施設、暴力団事務所などの施設が嫌忌の対象になると推測されます。
しかし、人によって感じ方は異なるため、何が嫌忌の対象になるかは判断が難しいのが現状です。
賃貸物件の場合は一般の方がどう感じるかによって判断されるケースが多いため、内見の際などにご自身でも周辺環境を確認しておくと良いでしょう。

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賃貸の物理的瑕疵物件

賃貸物件の物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、賃貸物件である建物自体や、その建物が建っている土地に何かしらの問題がある物件のことです。
建物の安全性や賃貸物件に住む方の健康に影響を与えるケースがあるため、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
賃貸物件の物理的瑕疵の例をご紹介します。

建物に物理的瑕疵があるパターン

建物の物理的瑕疵には、雨漏りや壁のひび割れ、耐震強度の不足、アスベストの使用などがあります。
生活していて付いた床の傷や、摩耗してしまった建具など、普通に暮らしていて生じる経年劣化は物理的瑕疵には含まれません。
建物の物理的瑕疵で注意したいのが、見ただけでは把握できない瑕疵が存在する点です。
建物に不具合があるパターンであれば、内見の際に見ればすべて把握できるとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、耐震強度の不足やシロアリによる食害などは、見ただけではわからない可能性が高いため注意が必要です。
もし入居後にこれらの物理的瑕疵が発覚した場合、貸主はその責任を追及される可能性があります。

土地に物理的瑕疵があるパターン

土地の物理的瑕疵には、地盤沈下や土壌汚染などがあります。
賃貸物件のなかでも、一戸建ての場合は土地の物理的瑕疵にとくに注意が必要です。
地中にゴミが埋められていたり、有害物質で土壌が汚染されていたりする場合も土地の物理的瑕疵に該当します。
土壌汚染などは見ただけではわからないケースが多いため、不動産会社や貸主に確認しておきましょう。

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賃貸の心理的瑕疵物件

賃貸物件の心理的瑕疵物件

賃貸物件の瑕疵は、物理的瑕疵のように建物や土地に実際に瑕疵が生じているものだけではありません。
建物や土地そのものには問題がなくても、過去にその物件で起きた事件などが原因で嫌忌されるケースもあります。
このように、居住に際して心理的に大きな影響を与える瑕疵が存在する物件が心理的瑕疵物件と呼称されます。

心理的瑕疵の基準

心理的瑕疵には、明確な基準が設定されていないのが実情です。
その理由として、何を忌み嫌うのかは人によってさまざまであり、どこまでが瑕疵にあたるかは一概に言えないことが挙げられます。
一般的には、自殺や他殺、多くの方が知っている事件、室内で亡くなってから時間がかかった事例が起きた物件が該当する可能性が高いと言えます。

心理的瑕疵物件の告知義務

瑕疵がある物件は賃貸借契約の際に告知が必要ですが、心理的瑕疵物件は明確な基準がなかったため、これまでは告知義務が比較的広く解釈されてきました。
その場で人が亡くなった物件であれば告知が必要だと捉えられてきたものの、事件性のない死も告知が必要になると、高齢者の入居が貸主から断られるケースが増えてしまいます。
そこで、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、告知が必要な死とそうでない死が整理されました。
このガイドラインでは、老衰や持病による自然死や日常生活での不慮の死は原則として告知が不要だとしています。
事故死であっても、自宅での転倒事故や食事中の誤嚥、入浴中の溺死などは原則として告知義務がありません。
人が生活する以上、自然死をはじめとしたこれらの死は日常のなかで予想できるものであり、特別の事情によるものではないと考えられるからです。
しかし、これらの告知が不要な死であっても、発見が遅れるなどして特殊清掃がおこなわれた場合は告知が必要になります。
また、自然死や日常生活での不慮の死を除く死も、同様に告知義務が課せられます。
告知が必要な死が発生した場合、告知が必要になる期間は死の発覚後からおおむね3年間です。
ただし、この期間はあくまでも目安であり、個別に検討することが望ましいケースも存在します。
たとえば、事件性や周知性、社会に与えた影響などがとくに高い事案は、3年という単位で区切るのではなく、個別の判断や対応が必要になるでしょう。

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まとめ

賃貸物件における瑕疵物件とは、住宅としての品質や性能を備えていないという瑕疵を抱えた物件のことです。
瑕疵には物理的瑕疵や心理的瑕疵をはじめとした4種類が存在し、瑕疵物件を貸し出す場合は借主に瑕疵があることを告知する必要があります。
ケースによっては内見でも把握不可能な瑕疵が存在する場合もあるため、瑕疵物件に入居する際には契約の時点で瑕疵の内容をしっかりと確認しておきましょう。


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