普通借家契約と定期借家契約について！それぞれの特徴も解説

賃貸物件を契約する際には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを理解することがとても重要です。
契約期間や更新の有無、家賃交渉のルールなど、契約形態ごとに異なる特徴があります。
また、自身のライフプランに合わせて契約の種類を選ぶことで、より快適な住まいを実現しやすくなるでしょう。
この記事では、2つの契約形態の違いやそれぞれのメリット・デメリットについて解説いたします。

普通借家契約と定期借家契約の違い

更新の有無とその影響

普通借家契約は、貸主に正当事由がない限り契約が更新または法定更新され、借主は長期的に居住できます。
更新手続きは、書面でおこなうのが一般的で、更新料の取り決めも契約書に明示されるため、費用計画を立てやすい点も特徴です。
一方、定期借家契約は期間満了で終了し、住み続ける場合は貸主と再契約する必要があります（借地借家法第38条）。
また、再契約には双方の合意が前提となるため、継続を希望しても応じてもらえない可能性がある点には注意が必要です。
そのため、安定した住まいを求めるなら普通借家契約、期限が明確な居住を望むなら定期借家契約が適しています。
なお、長期的な契約を希望する方は、更新時期や費用を事前に確認しておくとさらに安心です。

契約期間の違いは？

普通借家契約では、1年以上で期間を定めるのが一般的で、満了後に更新拒絶の通知と正当事由がなければ法定更新となります。
1年未満で期間を設定すると、「期間の定めのない契約」とみなされる点も押さえておきたいポイントです。
定期借家契約は1年未満でも設定でき、転勤中の自宅や空室期間が限られる物件の貸出に便利です。
また、貸主は終了時期をあらかじめ確定できるため、建物の建て替えや帰国後の再入居など長期計画を立てやすくなります。
そのため、借主にとっても、次の住まい探しを前提としたスケジュール管理がしやすい契約形態といえるでしょう。
なお、借主は契約書に記載された終了日を常に意識し、早めに次の住まいを探すことが求められます。

増減額請求権の扱い

普通借家契約では、家賃が近隣相場と乖離した場合に貸主・借主の双方が増減額を裁判所へ請求できます。
請求が認められるかどうかは、周辺相場や物件の状態、経済事情などを総合的に判断して決まります。
また、定期借家契約では、「増減額請求権を行使しない」とする特約を明記して合意すれば、期間中の賃料を固定可能です。
さらに、家計を一定に保ちたい借主や、固定収益を見込みたい貸主にとっては大きなメリットといえます。
特約を有効にするには、契約書に条文を明確に記載し、口頭説明だけで済ませないことが不可欠です。
なお、賃料改定をめぐるトラブルを避けるため、相談窓口や専門家に事前確認すると良いでしょう。
裁判例として、築年数や再開発の影響が増減額判断に用いられたこともありました。

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普通借家契約のメリット

長く住み続けられる安心感

普通借家契約は更新が前提のため、子育て世帯や高齢者でも住み慣れた地域で長く暮らせます。
また、地元の学校や医療機関とのつながりを維持しやすく、ライフイベントに合わせて住み替える必要がありません。
さらに、更新時には貸主が正当事由を示さない限り契約は継続し、退去リスクが低い点が大きな安心につながります。
くわえて、転居費用や手間を抑えられるため、家計の予測が立てやすく、長期的な生活設計を描けるでしょう。
結果として、地域コミュニティとの関係を深めながら安定した暮らしを実現できます。
この安定感は、教育資金や老後資金といった長期の家計設計にもプラスに働きます。

借主が希望する限り契約が続く

借主が住み続けたい場合、更新料を支払うだけで契約が継続するケースが多く、再交渉の負担は小さいです。
更新手続きは、2年ごとなど一定周期でおこなわれるため、急な退去要請に悩まされにくいことも特徴です。
また、退去は「1か月前通知」など柔軟に設定されることが一般的で、引っ越し時期を調整しやすい点も魅力といえるでしょう。
こうした自由度は、仕事や学業の計画変更にも対応しやすく、単身者からファミリー層まで幅広いニーズに応えます。
くわえて、住環境の安定は、精神的な余裕や生活の質の向上にも直結します。
このような仕組みがあることで、仕事や学業に集中できる余裕が生まれるでしょう。

物件数が豊富で選択肢が多い

普通借家契約の物件は市場で最も多く、立地・間取り・築年数を比較しながら選べます。
また、検索サイトや不動産会社の情報量が豊富で、条件を細かく絞り込めるため、理想の住まいを探しやすい点が魅力です。
さらに、競争が激しいため、設備や管理サービスが充実した物件も多く、家賃交渉の余地が生まれやすいことも利点です。
長期入居を前提としている物件が多いことから、共用部分の修繕やメンテナンスが行き届いているケースが目立ちます。
くわえて、豊富な選択肢があることで、自分のライフスタイルや将来設計に合った住まいを見つけやすくなります。
なお、親族の同居やペット可など、柔軟な条件を示す物件が多い点もメリットといえるでしょう。

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定期借家契約のメリットについて

良質な物件に住める可能性

定期借家契約では、オーナー転勤中の分譲マンションや一戸建てなど、ハイグレードな物件が貸し出されることがあります。
設備や内装が新しいケースが多く、システムキッチンや床暖房などワンランク上の住環境を体験できます。
また、分譲仕様で遮音性や断熱性が高い場合も多いため、快適さを重視する方には大きな魅力です。
さらに、管理組合が機能しているため、共用部の清掃や修繕が行き届き、トラブル対応もスムーズです。
そのため、短期間だけでも質の高い暮らしを送りたい方にとっては、魅力的な選択肢となります。
なお、内覧時には管理会社の対応や修繕履歴もチェックし、質の高い物件を見極めましょう。

短期間の利用に適している

数か月から1年程度の契約に対応しており、転勤・単身赴任・建て替えの仮住まいに最適です。
期間が明確なので、次の住まい探しや引っ越し準備を計画的に進められます。
また、契約期間が終われば手続きなく退去できるため、無駄な家賃を払わず次の住まいへ移行できるでしょう。
さらに、手続きがシンプルで、敷金精算も短期間分だけで済む点が忙しい方に支持されています。
家具付きやインターネット完備など、短期入居を想定したサービスが付帯している物件もあります。
くわえて、契約終了前に貸主から期間満了通知がなされるため、スケジュールのブレが少ないのも利点です。
なお、建て替え仮住まい向けに引越し費用をさらに補助する会社もあるので、確認してみてください。

賃料が比較的安い傾向

更新がない分、定期借家契約の賃料は周辺相場より約1割安く設定される例があります。
敷金や礼金が割安、または不要とする貸主もいるため、初期費用を抑えたい方に向いています。
また、契約期間終了後に退去が確定していることで、貸主が空室リスクを低く見積もれる点が賃料設定に反映されているからです。
さらに、短期で費用を最小限にしたい場合、条件次第で大きな経済的メリットが期待できます。
なお、初期費用を抑えて暮らせる一方、退去時の原状回復費用は相場を確認しておきましょう。

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まとめ

普通借家契約は、更新が可能で長期的な入居に向いており、安定した住まいを求める方に適した契約形態です。
一方、定期借家契約は契約期間が決まっているため、短期間の利用や費用を重視する方に適しています。
契約ごとのメリットとデメリットを理解し、自分の生活スタイルや将来設計に合った選択をすることが重要です。