賃貸物件の更新を断られるケースとは？確認事項や対処法を解説！

賃貸物件には契約期間があり、契約満了後にそのまま住み続けたいなら、更新の手続きが必要になります。
しかし、ケースによっては、更新を断られる可能性があるでしょう。
そこで今回は、賃貸物件の更新を断られたときに確認する事項をはじめ、拒否されるケースや対処法を解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

賃貸物件の更新を断られたときに確認する事項

賃貸物件の更新を断られたときは、まず契約書に記載されている契約形態を確認しましょう。
一般的に賃貸借契約は「定期借家契約」と「普通借家契約」に分けられます。
更新を拒否できるかどうかは契約形態によって決まるので、事前に確認しておくことが大切です。

定期借家契約とはどのような契約形態か

定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が定められた契約形態のことです。
決められた期間が満了すると、契約は終了します。
法定更新がないため、定期借家契約では貸主が更新の可否を決定することができます。
法定更新とは、「契約期間が満了する6か月～1年前に貸主から更新拒絶の通知がない限り、自動的に契約内容が更新される」仕組みのことです。
定期借家契約を結ぶと、一般的に契約満了で退去となるため、そのまま住み続けたい場合は再契約が必要になるでしょう。

普通借家契約とはどのような契約形態か

普通借家契約とは、法定更新が適用される契約形態のことです。
そのため、定期借家契約と比べると、更新を拒否される可能性は低くなります。
原則として、貸主から一方的に契約更新を拒否することはできないため、希望すれば賃貸物件の更新が可能です。
なお、普通借家契約の更新方法には「法定更新」と「合意更新」があり、当事者の合意があれば更新がおこなわれます。
法定更新では、借主が更新しない旨を貸主に伝えない限り、自動的に更新されますが、合意更新は借主・貸主の承諾に基づいて更新手続きがおこなわれます。
契約更新後の期間には定めがなく、借主と貸主の話し合いで決定されるのが一般的です。
多くの場合、更新は2年ごとにおこなわれます。

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賃貸物件の更新を断られるケース

賃貸物件の更新を断られるケースは、以下のとおりです。
普通借家契約でも更新を断られる可能性があるので、事前に注意点を確認しておきましょう。
とくに、以下の3項目は断られる可能性が高くなっているため、更新時には注意しなければなりません。

借主の債務不履行が見られるケース

借主に債務不履行が見られる場合、賃貸物件の更新を断られる可能性があります。
債務不履行とは、簡単に言うと契約違反のことです。
たとえば、騒音による近隣トラブルを起こしたり、ペット不可の物件で動物を飼育したりする場合、契約書に記載されたルールを守らなかった場合には、賃貸物件の更新を断られることがあります。
債務不履行を理由に賃貸物件の更新を断られる場合、貸主や管理会社が証拠を持っている可能性があります。
その場合、契約満了をもって物件を退去しなければなりません。
退去日までに部屋の片付けや不用品の処分などを済ませる必要があるため、スケジュールを事前に確認しておくようにしましょう。

賃貸物件が劣化しているケース

賃貸物件に劣化が見られる場合、建物の建て直しやリフォームを検討することがあります。
借主の契約満了と同時に貸主が工事計画を立てている場合、更新を断られる可能性があります。
建物の建て直しやリフォームは、更新を拒否する正当な理由と判断されるため、そのまま物件に住み続けることはできません。
指定された退去日までに荷物をまとめるとともに、新居探しを早めに進めておく必要があります。
なお、このようなケースでは、貸主が十分な立退料を支払う可能性が高く、引っ越し費用などの捻出が可能です。
立退料の金額は状況に応じて決定されますが、引っ越し費用だけでなく、新居の契約金や営業補償なども考慮されます。

借主の信頼関係が崩壊しているケース

借主の信頼関係が崩壊している場合、賃貸物件の更新を断られる可能性が高くなります。
素行不良や重度の家賃滞納が常習化している場合、ほとんどのケースで更新手続きはおこなわれません。
ただし、信頼関係の崩壊については明確な基準が設けられておらず、最終的には貸主の判断に委ねられます。
たとえば、3か月以上家賃を滞納している、または警察に何度も事情聴取を受けているような場合は、更新を拒否する正当な理由として認められる可能性が高いです。
賃貸物件の更新を断られないようにするためには、日頃から貸主や管理会社と良好な関係を築き、契約書の内容をしっかり確認しておくことが重要になります。

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賃貸物件の更新を断られたときの対処法

賃貸物件の更新を断られたときには、以下の対処法をおこなうことをおすすめします。
事前に対処法を確認しておけば、更新を断られる事例があっても、慌てずに行動することができるでしょう。
前もって知っておきたい対処法は、主に3つあります。
それぞれ特徴を確認して、賃貸物件の更新時に役立ててみましょう。

対処法①焦らず冷静に対応する

賃貸物件の更新を断られた場合は、冷静に対応することが重要です。
まずは、現状を把握し、更新を断られた理由を明確にしましょう。
家賃の長期滞納や近隣とのトラブルなど、更新を断られた原因を確認することが必要です。
理由が明確でない場合や納得できない場合は、貸主や管理会社に交渉することを検討しましょう。
貸主の一方的な理由であれば、更新が認められる可能性もあります。
状況に応じた対処法が求められるため、冷静に物事を整理することが大切です。

対処法②正当事由が認められない旨を主張する

賃貸物件の更新は、正当事由がある場合に断られることが一般的です。
正当事由として認められるものには、契約違反のほか、災害や相続の発生が含まれます。
たとえば、貸主の住まいが災害で損失した場合や、相続税の支払いのために物件を売却しなければならない場合は、更新拒否の正当事由として認められる可能性が高いでしょう。
このような正当事由がない場合、借主は権利を主張することができます。
ただし、正当事由が認められない場合、時間や費用がかかるデメリットが大きくなることが一般的です。
物件にとくにこだわりがない場合は、立ち退き交渉をおこなうのが適切です。

対処法③立退料の支払い請求をおこなう

立退料には明確な規定はありません。
多くのケースでは、家賃の6か月分程度が相場とされています。
立退料は新居探しにかかる時間やコストに充てられるため、金額の交渉をおこなう際には、引っ越し費用を具体的に提示しながら進めることが重要です。
交渉を成功させるためには、貸主が納得できるような根拠を示すことがポイントとなります。
ただし、立退料の支払いは義務ではないことを理解しておく必要があります。
家賃滞納が原因で更新を断られた場合、立退料の支払い請求が拒否される可能性もあるでしょう。
立退料の支払い請求をおこなう際には、更新拒否の理由を明確にしておくことが重要になります。

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まとめ

賃貸物件の更新を断られたときには、契約書に記載されている契約形態を確認する必要があります。
更新を断られるケースは、借主に債務不履行が見られるときや建物が劣化したときなどです。
対処法として、正当事由が認められない旨を主張したり、立退料の支払い請求をおこなったりすると良いでしょう。