賃貸のおとり物件とは？法的規制やおとり物件の見分け方についてご紹介

お部屋探しをしている方のなかには「おとり物件」と呼ばれる物件とはなにか、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
おとり物件の見分け方を知っておくと、お部屋探しがスムーズに進みます。
そこで今回は、おとり物件の紹介や規制について、おとり物件の見分け方をご紹介しますので、お部屋探しのご参考になさってください。

おとり物件とは

おとり物件とは、不動産会社やネットで掲載されている物件で、実際に部屋を借りられない架空物件です。
ただし、実在しない住所を掲載するとおとり物件だとわかるリスクが高いため、物件自体が存在しないケースは少ない傾向にあります。
おとり物件が存在する理由は、物件の検討者を店舗へ来店させるためです。
賃貸物件の場合、引っ越しをする必要のある人が不動産会社に問い合わせるケースがおおいため、担当者がおとり物件以外の物件を提案しやすくなります。
そのほかに、不動産会社に勤める営業員が自分の成績を上げようと、実在しない物件を使って集客するケースもあります。
自分の利益を優先する営業員は、売り上げを上げるために、なりふり構わず顧客の物件を提案してくる可能性があるので注意が必要です。
また、不動産会社の多くは成約率を上げるために、キャンペーンをおこなったり、営業に力を入れたりなどの集客を募る工夫をしています。
しかし、一部の悪徳不動産会社によって、虚偽の情報で集客しようとする悪質な広告法として、違法なおとり物件が掲載されています。
おとり物件に問い合わせが入ると「先ほど埋まった」などと言って、ほかの部屋を紹介する手口が多いです。
また、おとり広告は、悪意を持ったものだけではなく、不動産会社の不注意から意図せずして生まれるものもあります。
インターネットに掲載したときは、実際に募集がかけられていた物件でも、のちに成約済みとなった物件を不動産会社が削除しない場合があります。
しかし、意図的に削除していないわけではなく、不動産会社の単なる消し忘れの可能性があるのです。
不動産回屋が掲載している物件は、自分の不動産会社で管理している物件と、ほかの不動産会社が管理している物件があります。
自分の不動産会社で管理している物件は、申し込みや契約済みとなった場合に、担当者がインターネット広告を削除するのが普通です。
ただ、ほかの不動産会社が管理している物件の場合、申し込みの段階ではわざわざほかの不動産会社に対して連絡をしないのが一般的です。
そのため、ほかの不動産会社が管理している物件は、担当者が申し込みに気づくまでにタイムラグがあります。
賃貸物件を扱っているサイトは、大手のサイトから小さなサイトまで多くあります。
物件が掲載されているサイトによっては、システム上は削除していても数日間は、サイトに掲載されてしまっているケースも考えられるでしょう。

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おとり物件の広告は法律で規制されている

本来、おとり物件の広告は、宅地建物取引業法32条で規制されています。
しかし、おとり広告は摘発が困難なため、規制をしていても、違法な物件の広告を掲載する不動産会社は後を絶ちません。
また、宅地建物取引業法32条では、誇大広告の禁止が規定されています。
事実と異なる表示や実際のものより優良であるように見せたり、広告を見た人を誤認させたりするような表示は一切禁止されています。
宅地建物取引業法32条に違反した場合は、一定期間の業務停止処分です。
とくに、情状が重いと判断された場合、不動産取引に必要な免許の取り消し処分となる場合もあります。
さらに、6か月以下の懲役刑になる可能性があったり、100万円以下の罰金になったりする可能性もあるため、注意が必要です。
そのほかにも、細かな不動産公正取引協議連合会の不動産の表示に関する公正競争規約に定められています。

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おとり物件の見分け方とは

おとり物件の見分け方は、以下の5つです。

●家賃が相場より大幅に安いか
●現地へ案内できるか物件か
●住所や物件の詳細が記載されているか
●物件の掲載日や登録日は最新のものか
●複数のサイトに掲載されているか

おとり物件がなくならないなら、自分自身でおとり物件を見分ける必要があります。
実際にお部屋を探すときは、ご参考になさってください。

家賃が相場より大幅に安いかどうか

家賃は地域ごとの相場があり、地域の相場と比較して大幅に家賃が安い場合は注意が必要です。
大家さんからすると、入居者が早く決まってほしいとの気持ちから、近隣の物件より家賃を安くするケースもあります。
しかし、大家さんにとって家賃収入は毎月の収入につながるものです。
一度家賃を下げてしまうと、再び家賃を上げるのは難しいため、地域の相場より大幅に家賃が安い物件は注意が必要です。
おとり物件ではなかった場合も家賃があまりにも安いときは、事故物件などのわけアリ物件の可能性もあります。
家賃が安すぎて不安な場合は、不動産会社や大家さんに問い合わせましょう。

現地へ案内できるか物件かどうか

実在しない物件の場合は、紹介できない物件のため、現地案内はできません。
内見のために現地集合を提案しても、不動産会社から店舗へ来店するように促されるケースもあります。
来店を促された場合、ほかの物件を紹介しようとするケースもあるので注意が必要です。
内見したい物件が不動産会社より近い場所にあるなら、現地で待ち合わせをするのも珍しくありません。
来店時の接客と移動中の対応を省けるため、不動産会社にとっても現地集合は楽です。
そのため、現地集合を拒否された場合は実在しない物件だと考えたほうが良いでしょう。
物件のオーナーが現地集合を禁止しているケースなども考えられないため、現地集合を拒否された物件は諦めるのが無難ですが、内見前に来店が必要なケースもあります。
アンケートに回答する必要があったり、大家さんと面談する必要があったりする物件などです。
ほかの不動産会社でも紹介可能な物件の場合、不動産会社を変更することも可能です。
おとり物件を使わない不動産会社なら、店舗まで出向かなくても柔軟に対応してくれるでしょう。

住所や物件の詳細が記載されているかどうか

募集されている物件の多くは、物件の外観写真や室内の写真、住所や物件名などが記載されています。
しかし、部屋の面積が記載されていなかったり、物件の画像が掲載されていなかったりする場合、意図的に隠している可能性がないとは言い切れません。
住所や物件名はインターネットで検索すると、場所の特定が可能です。
特定を恐れて、意図的に住所や物件名を記載していない場合もあります。

物件の掲載日や登録日は最新のものか

条件が良い物件でも、物件が掲載された日や登録された日が古い物件には注意が必要です。
好立地の物件は、掲載された日から1か月程度で借主が決まります。
掲載された日や登録された日が古いのに、好立地の物件の場合、集客目的で物件が掲載されている可能性があります。

複数のサイトに掲載されているかどうか

賃貸物件が掲載されたサイトは複数存在し、同じ物件の情報が複数のサイトに掲載されているケースは多いです。
物件によってはいくつかの不動産会社からの仲介が可能なため、不動産会社が広告を掲載するのはよく見受けられます。
つまり、同じ物件が複数のサイトで掲載されていると、本当に存在する物件だと判断できます。
1つのサイトでしか掲載されていない物件は、成約済みにもかかららず意図的に掲載しているか、担当者が削除し忘れている可能性があるので注意が必要です。

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まとめ

法律で規制されているおとり物件は、実在しない物件のため、紹介した見分け方を参考にしてお部屋を探しましょう。
不動産会社の口コミなどを見ると、悪質な広告を掲載する悪徳不動産会社を避けられます。
お部屋を探すときは、虚偽の広告に引っかからないよう、十分に注意しておきましょう。