賃貸物件の代理契約の概要は？必要条件や注意点を解説

賃貸物件を契約する方法として、「代理契約」があるのをご存じでしょうか。
今回は代理契約の仕組みや特徴など、概要について解説します。
また、契約する際に必要な条件や注意点にも触れているので、現在物件を探している方はお家探しの参考にしてみてください。

賃貸物件の代理契約の概要

通常の契約方法とどのような違いがあるのか、詳しい仕組みを知らない方は多いでしょう。
以下で概要について解説していきます。

入居者ではない方が代理で契約する方法

代理契約とはその名のとおり、入居者ではない別の方が、部屋を代理で契約する方法です。
そのため、法律上の代理とは違います。
具体的には、法律上の代理では、代理人が行った行為の効果は本人に直接生じますが、賃貸物件の代理契約では、契約の効果は代理人に生じ、その後、入居者が利用する形となります
入居者以外の方が代理で契約するのは、主に入居者が未成年である場合です。
親が子どもの代わりに契約し、実際に賃貸物件で生活するのは子どもになります。

契約できる方の特長

もちろん誰もが代理で契約できるわけではありません。
契約できる方の特長として、入居者が未成年・学生である、無職で収入がないなどが挙げられます。
これらの場合、入居者本人が契約しようとしても、審査に通過するのは難しいです。
そもそも未成年・学生の場合は社会人ではないため、安定した職に就いているわけでもありません。
このようなケースには、大家さんが許可した場合のみ、代理の方が契約をおこないます。
また、その他にも借金で滞納し続けた方や、勤続年数が短い方などが挙げられます。
これらの特徴が当てはまる方も、やはり審査に通過する可能性が極めて低いため、代理人が契約をおこなう方が良いと言えるでしょう。
もし入居者自身の情報で審査に通過できなくても、代理人の収入状況なら問題なく家を貸してもらえるかもしれません。
ただし、あくまでも代理人の収入が安定しているのが条件となる点に注意しましょう。
さらに、代理人となる方を見つけられても、大家さんが許可しなければ代理人が契約をする方法は利用できません。

契約の流れ

具体的な契約の流れとして、まずは大家さんの許可を取ります。
この時点で断られてしまった場合は、入居者本人が契約をするしか方法はありません。
もし許可を得られた場合は、代理人に委任状を持参させて手続きできます。
ただし、委任状や必要書類などを準備するのは大変です。
書類の記入箇所に不備があるケースも多いため、代理人による契約を嫌がってしまう大家さんも少なくないでしょう。
もし代理人による契約を希望している場合は、スムーズにやり取りできる環境を整え、大家さんを説得する必要があります。

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賃貸物件の代理契約をするために必要な条件

誰もが代理人による契約を選択できるわけではなく、いくつかの必要条件があります。
以下でどのような条件なのかを学びましょう。

収入が安定している

代理人による契約の場合、入居者ではなく代理人の収入状況が重視されます。
そのため、年収・月収や勤続年数などの項目に応じて、契約できるか判断される仕組みです。
仮に安定した収入がないと判断された場合、代理人による契約でも審査に落ちてしまうので注意しましょう。
一般的に入居審査では、家賃1か月分の36倍以上の年収が必要であると言われています。
また、月収に対して3分の1以下の家賃であれば、生活に負担がないと考えられています。
もし家賃が7万円の場合、最低でも252万円以上の年収が必要であり、なおかつ月収は21万円あるのが理想です。
これらの金額に達していない場合は、審査に通過する可能性が低くなってしまいます。
さらに、先述したように収入以外の要素もチェックされます。
たとえば雇用形態や勤続年数などは、安定性を大きく左右する要素です。
正社員として10年以上働いている方と、アルバイト・パートで2年間働いている方を比べた場合、やはりアルバイト・パートのほうが安定性の面で不十分と判断されます。

代理人との関係性

当然ながら、安定収入があれば誰もが自由に代理人となれるわけではありません。
明確なルールとして、3親等以内の親族に限ると決められています。
3親等は、両親や子ども、甥っ子・姪っ子、祖父母などです。
もちろん配偶者がいた場合も、代理人として契約可能となります。
親族関係がない友人や恋人を代理人にしてしまうと、審査に落ちて契約できなくなる恐れがあるため注意しましょう。

信用情報に傷がある

代理人による契約ができる方の条件として、「信用情報に傷がある」点が挙げられます。
信用情報に傷があるのは、たとえばカードローンや家賃などを滞納した、公共料金の支払いを滞納したなどの経験がある方です。
また、債務整理や自己破産などをおこなった方も、信用情報に傷がついています。
この場合は入居者本人が契約を結ぶのは難しくなるため、代理人による契約が必要です。
当然ながらこの場合、代理人にも信用情報に傷がついていると意味がないため、過去の支払い状況に問題がない方に対応してもらう必要があります。

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賃貸物件の代理契約をおこなう注意点

もし賃貸物件を代理人に契約してもらう場合、どのような点に注意すると良いのでしょうか。
スムーズに賃貸物件への入居を進めるためにも、以下で注意点を学んでください。

滞納は契約者の責任

もし家賃を滞納してしまった場合は、契約者である代理人の責任となります。
最速の連絡も代理人へ入る仕組みになっているため、通常の契約とは異なる仕組みです。
もちろん家賃を滞納すると、代理人の信用情報に傷がついてしまう結果となるため、場合によっては代理人と入居者の人間関係に亀裂が入ってしまうかもしれません。
また、滞納して3か月経過しても状況が改善されない場合、大家さんが強制的に契約を解除したり、法的処置をおこなったりできます。
最悪の場合は代理人が財産を差し押さえられてしまい、生活に大きな負担を感じてしまうかもしれないため、滞納はしないよう注意なさってください。

引き落とし口座の名義は代理人に

家賃の引き落とし口座は、入居者ではなく代理人になります。
これは、入居者名義の口座を設定しても、大家さんが入金確認できないためです。
家賃の支払いを入居者がおこなう場合は、その分の金額を代理人に前もって渡さなくてはなりません。
代理人は受け取ったお金を引き落とし口座に入れる必要があるため、通常の契約方法よりも支払いが面倒です。
場合によっては口座からの引き落としではなく、直接大家さんへ家賃を渡すか、コンビニ払いをする方法に変えてもらうと良いでしょう。
これらの方法なら、代理人ではなく入居者が支払えます。

更新や退去も代理人のサポートが必須

更新や退去が必要になった際は、入居者本人だけでは手続きできません。
この場合も代理人によるサポートがなければ手続きが進まないため、もし更新や退去をする場合は代理人に連絡を取りましょう。
ただし、気を付けたいのが入居者本人と代理人の人間関係がこじれている場合です。
状況によっては代理人と音信不通になっている、手続きに協力してもらえないなどの問題が発生する恐れがあります。
もしこのような事態になった場合は、大家さんへ早めに相談しましょう。
入居者名義で再度審査をおこなえば対処可能です。
ただし、仮にこの方法で対処できたとしても、名義変更のために手数料を支払わなくてはなりません。
コストがかかるため、よほど代理人との間に問題が発生している場合以外では利用しないようにしましょう。

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まとめ

賃貸物件の代理契約は、入居者ではない方が代理で契約する方法で、主に入居者が未成年である場合や収入状況や信用情報に傷がある場合に利用されます。
しかし、誰もが代理で契約できるわけではなく、代理人の収入が安定していること、代理人との関係性が親族であること、信用情報に傷がないことなどが必要条件となります。
また、家賃の滞納や契約更新、退去時などには代理人のサポートが必須となるため、これらの点を踏まえて検討することが重要です。