軽井沢の第一種低層住居専用地域とは？建てられない施設と所有者16名が実感したメリット
軽井沢商事株式会社(代表者名：土屋 貴紘)は軽井沢の第一種低層住居専用地域に戸建てを持つ16名を対象に「第一種低層住居専用地域の周辺環境・メリット」について調査を実施し、そのデータをまとめました。
軽井沢で土地や別荘を探している方に向けて、物件情報に書かれた「第一種低層住居専用地域」で建てられない施設と、実際の暮らしへの影響をまとめました。アンケートでは、所有者16名中11名が、看板照明のない星空と夜の暗闇を最大の恩恵に挙げています。この用途地域は低層住宅の住環境を守るためのもので、軽井沢町内の別荘地の大部分が指定されています。
第一種低層住居専用地域の
土地や物件が気になる方は、
軽井沢町の物件情報もあわせてご覧ください。
この記事でわかること
- 「第一種低層」の土地に建てられない施設と、購入前に知っておきたい例外
- 所有者の約7割が「最大の恩恵」に選んだ夜の過ごし方
- 9割以上が住んでから気づいた、想定外の価値とは
- 冬の日当たりや薪ストーブなど、屋外の暮らしに表れる違い
アンケート調査概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 調査主体 | 軽井沢商事株式会社 |
| 調査対象 | 軽井沢町の第一種低層住居専用地域に戸建てを所有する方 |
| 回答者数 | 16名 |
| 居住エリア内訳 | 軽井沢町内 |
| 年代構成 | 30代4名／40代10名／50代2名 |
| 家族構成 | 夫婦2人11名／単身3名／二世帯1名／子育て世帯1名 |
| 利用年数 | 5〜10年未満11名／3〜5年未満4名／3年未満1名 |
| 購入形態 | 新築・中古購入の区別は調査していません |
| 注記 | 本記事は統計調査ではなく、実際の居住経験者の声をまとめたものです |
| 補足 | 別荘・二拠点として利用している方を含みます |
軽井沢の第一種低層住居専用地域のメリット1位は「夜の暗さと星空」
所有者16名中11名が、店舗の看板や照明がなく星空と夜の暗闇を保てることを最大の恩恵に挙げました。
建築制限が夜・休日の過ごし方に与えた最大の影響
16名中11名が「星空・夜の暗闇」を選び、2位の「防犯面で安心」の3名（※参考傾向）を大きく上回りました。3位の「カーテンを開けて開放的に過ごせる」は2名（※参考傾向）です。
この設問は、第一種低層住居専用地域ならではの建築制限（用途・高さ等）が、夜や休日の過ごし方に与えた影響を1つ選ぶ形式です。昼の景観だけでなく夜の環境についても、16名中11名が建築制限の効果を実感しています。回答者の中心は、40代（16名中10名）と夫婦2人暮らし（16名中11名）です。
一方で、夜の暗さは用途地域だけで決まるものではありません。軽井沢町の自然保護対策要綱や長野県の景観育成基準など、地域独自のルールも重なっています。街灯や幹線道路との位置関係によっても夜の明るさは変わるため、検討中の土地は夜の時間帯にも一度訪れておくと安心です。
店舗や宿泊施設が原則建てられないから夜の暗さが保たれる
16名中14名が、店舗の明かりや利用者の出入りがない環境を夜と休日の最大の恩恵に挙げました。
内訳は「星空・夜の暗闇」が11名、「防犯面で安心」が3名（※参考傾向）です。どちらも、近くに店舗などがないことに関わる回答です。第一種低層住居専用地域では、建築基準法の別表第二（い）項に掲げられた建築物以外は建てられないと定められています。建てられるのは住宅や店舗などを兼ねる一部の住宅、共同住宅、大学などを除く学校、図書館、寺社、老人ホーム・保育所、公衆浴場などです。さらに軽井沢では、町内の別荘地の大部分が第一種低層住居専用地域に指定されており、保養所や宿泊施設の建築は、既存の建物を用途変更する場合も含めて原則禁止されています。
第一種低層住居専用地域で建てられない施設・建てられる施設
| 区分 | 主な施設 |
|---|---|
| 原則建てられない | 独立した店舗・飲食店、ホテル・旅館・保養所、事務所ビル |
| 原則建てられない | 工場、大学、病院、遊技施設など |
| 建てられる | 住宅、共同住宅、店舗部分50㎡以下の店舗兼用住宅 |
| 建てられる | 小中学校、図書館、診療所、保育所、老人ホーム、寺社など |
出典：建築基準法第48条・別表第二、建築基準法施行令第130条の3、長野県佐久建設事務所「建築主の方へ」（第一種低層住居専用地域における保養所・宿泊施設の取扱い）
独立した店舗やホテルは原則建てられない一方、延べ面積の半分以上を住居とし、店舗などの部分が50㎡以下の兼用住宅は建てられます。また、特定行政庁が住環境を害するおそれがない、または公益上やむを得ないと認めて許可した場合は例外となります。気になる土地は、周辺の計画も含めて確認しておくことをおすすめします。
所有者が語る、夜と休日の過ごし方
星空を選んだ11名中9名が、自宅のウッドデッキで夜空を眺めた体験を具体的に挙げました。
9名中7名が秋の夜のエピソードを挙げており、夫婦で夕食後やコーヒーを片手にデッキへ出るという声が目立ちます。
昨年の秋に妻とウッドデッキで夕食を取った後、照明を落としてしばらく空を眺めました。周辺から強い光が入らないため、雲が切れた時間には星がかなりはっきり見えました。
——40代の居住経験者
子ども連れの所有者からも、同じ場面が語られています。
夏に家族で滞在した夜、子どもと一緒にウッドデッキへ出たとき、周囲が思っていた以上に暗くて驚きました。（中略）子どもが「こんなに星が見えるんだ」と喜んでいたのが印象に残っています。
——40代の居住経験者
遠出をせずに自宅で気分転換できることを挙げる声もあり、軽井沢の第一種低層住居専用地域では、自宅で過ごす夜の時間そのものが楽しみとして語られています。
ただし、自由回答には「照明を落として」「照明を最低限にして」という表現も複数見られます。周囲が暗くても、自宅の屋外照明が明るすぎると星は見えにくくなります。デッキや庭の照明計画も、夜の過ごし方とあわせて考えておきたいポイントです。
住んでから気づいた価値は「街並みと景観が保たれる安心」｜軽井沢の用途地域が守るもの
16名中15名が、街並みの質や将来の景観が保たれることを住んでから気づいた価値に挙げました。
住んでから気づいた最大の想定外の価値
1位は「近隣の意識が高く街並みの質が保たれる」で8名、2位は「高層物・商業施設が建つリスクがない」で7名と、上位2項目は僅差です。「売却・賃貸時も価値が落ちにくい」は1名（※参考傾向）でした。
この設問は、第一種低層住居専用地域を選んだことで「住んでから気づいた最大の想定外の価値」を1つ選ぶ形式です。暮らしてから実感する価値として、「環境が保たれること」に回答が集まりました。資産価値を挙げたのは1名にとどまっています。
ただし、上位2項目は性質が異なります。「将来のリスクがない」は軽井沢の用途地域による建築制限に関わる項目です。一方、「近隣の意識の高さ」は法令で定められたものではなく、住民が暮らしの中で感じている実感です。
近隣住人の意識が高く、街並みの質が保たれている
16名中8名が、近隣住人の住まいへの意識が高く、街並みや敷地管理の質が保たれる点を挙げました。
この項目は用途地域の規制内容ではなく、所有者が暮らしの中で感じている実感です。自由回答では、周囲の敷地がそれぞれ手入れされ、地域全体が落ち着いた雰囲気に保たれている様子が語られています。
昨年の夏、夫婦で庭の手入れをしていたとき、近所もそれぞれ敷地をきれいに管理していて、全体として落ち着いた雰囲気が保たれていることを改めて感じました。
——30代の居住経験者
景観が大きく変わりにくいことへの安心感とあわせて、この項目を選んだ所有者もいます。建物の制限とは別に、住民の手入れも街並みの印象に関わっていると受け止められています。
一方で、同じ項目を選んだ所有者からは「落ち葉や湿気への管理は必要」という声も寄せられています。街並みの質を保つ側には、自分自身も加わることになります。購入を検討する際は、庭や樹木の手入れにかけられる時間も見込んでおくと安心です。
将来、隣に商業施設や高層の建物が建てられない安心
16名中7名が、将来隣地に高層の建物や商業施設が建つ心配がない点を最大の価値と回答しました。
第一種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mに制限され、建てられる建物の種類も限られています。この建築制限が、所有者の「景観が変わらない安心」につながっています。この項目を選んだ7名中3名（※参考傾向）は、移住や拠点購入を検討する友人に、用途地域を重視して土地を選ぶよう伝えたと回答しています。周辺環境が変わる心配がないことは、日々の暮らしの豊かさに直結するという声もあります。
一方で、制限がすべてを保証するわけではないという指摘もあります。
第1種低層住居専用地域でも、将来の環境や土地利用がすべて保証されるわけではないため、建築制限や管理規約などを事前に確認することをおすすめします。
——40代の居住経験者
前述のとおり、許可による例外もあります。土地ごとに適用される規制も異なるため、軽井沢の用途地域を確認するとともに、町のルールや別荘地の管理規約まで購入前に確かめておくことが大切です。
将来も環境が変わりにくい土地を選びたい方は、
用途地域や周辺の計画も含めて
軽井沢商事にご相談ください。
軽井沢の冬の日当たりと高さ制限｜底冷えや雪の残りが和らぐ
16名中12名が、冬の日当たりで室内の底冷えが和らいだり、雪や凍結が早く解けたりすると実感しています。
軽井沢の冬の暮らしで特に助かった恩恵
「日光で室内の底冷えが和らぐ」が7名、「凍結や残雪がスムーズに解ける」が5名で、日照に関わる2項目を合わせると12名です。「除雪スペースを確保しやすい」は4名でした。
第一種低層住居専用地域では建物の高さが抑えられるため、隣地の建物の影が敷地にかかりにくくなります。軽井沢の冬の日当たりは、室内の暖かさと屋外の雪解けの両方に関わっています。
一昨年の冬、中軽井沢の自宅で大雪が降った際、周辺の建物が低層に限られているおかげで日中の太陽光が敷地全体にしっかり届きました。隣家の陰にならず日照が十分確保できたため、アプローチやカースペースの残雪や路面凍結がスムーズに解け、車出しや徒歩での移動における転倒リスクを大幅に軽減できたと実感しました。
——50代の居住経験者
ただし、日当たりは建物の高さだけで決まるわけではありません。敷地内外の樹木や方位、斜面の向きによっても大きく変わります。また、自由回答には雪かきの労力を覚悟しておくべきという声もあり、雪かき自体は欠かせない作業です。軽井沢で土地を検討する際は、冬にも一度現地を訪れ、日当たりと雪の残り方を確かめておくと購入後のギャップを防げます。
薪ストーブや庭仕事も気兼ねなく｜所有者が実感した屋外暮らしのメリット
16名中11名が、隣家への煙や上階からの視線を気にせず、薪ストーブや庭での時間を楽しめると回答しました。
気候や屋外生活で実感したメリット
「薪ストーブや薪割りで気兼ねしない」が6名、「庭で上階からの視線を気にしない」が5名で、合わせて11名です。「外壁やデッキの湿気・カビが減る」は4名、「剪定や落ち葉で隣地ともめにくい」は1名（※参考傾向）でした。
第一種低層住居専用地域のメリットとして、屋外で過ごす時間の自由度を挙げる声が目立ちます。「庭で上階からの視線を気にしない」は、低層の建物に限られる地域ならではの項目です。
敷地境界や隣家との壁面後退がしっかり保たれているため、薪ストーブの煙や作業音が隣家の迷惑になりにくく、余計な近隣トラブルを心配せずにアウトドアライフを楽しめています。
——40代の居住経験者
ただし、隣家との距離そのものは用途地域だけで決まるものではありません。区画の広さや、町のルールによる建物の後退などによって異なります。薪ストーブを検討している場合は、煙突の位置と隣家の窓の向きも含めて、購入前に現地で確認しておくと安心です。
よくある質問
Q：第一種低層住居専用地域とは？軽井沢ではどこが指定されていますか？
A：低層住宅の住環境を守るための用途地域で、軽井沢町では別荘地の大部分が指定されています。建物の高さは、都市計画で定める10mまたは12mまでに制限されます。具体的な土地が該当するかどうかは、物件ごとの用途地域の表示で確認できます。
Q：第一種低層住居専用地域に建てられない建物は何ですか？
A：独立した店舗やホテル・旅館、事務所ビル、工場、大学、病院などは原則建てられません。ただし、特定行政庁が住環境を害するおそれがない、または公益上やむを得ないと認めて許可した場合は例外です。
Q：第一種低層住居専用地域にお店やカフェは一切建てられないのですか？
A：店舗部分が50㎡以下で、延べ面積の半分以上が住居の店舗兼用住宅なら建てられます。対象は日用品の販売を主とする店舗や、食堂・喫茶店などです。
Q：軽井沢の別荘は民泊や保養所として使えますか？
A：第一種低層住居専用地域では、保養所・宿泊施設としての利用は原則できません。既存の建物を用途変更する場合も含めて、原則禁止とされています。住宅宿泊事業法の届出による民泊についても、軽井沢町は町内全域で禁止する方針を出しています。
Q：軽井沢の第一種低層住居専用地域に住むメリットは何ですか？
A：所有者16名中11名が、看板照明のない星空と夜の暗闇を最大の恩恵に挙げています。住んでから気づいた価値としては、16名中15名が街並みの質や将来の景観が保たれることを挙げました。冬については、16名中12名が日当たりによる底冷えの軽減や雪解けの早さを実感しています。
まとめ
所有者16名中11名が、看板照明のない星空と夜の暗闇を最大の恩恵と回答しました。
- 16名中14名が、店舗の明かりや出入りがない夜の環境を最大の恩恵に挙げました。
- 16名中15名が、街並みや将来の景観が保たれることを住んでから気づいた価値に挙げました。
- 16名中12名が、冬の日当たりの恩恵を実感しています。
許可による例外や土地ごとの規制もあるため、冬の現地確認と規制の確認が欠かせません。
